은평구 재개발 임장기: 갈현1, 불광5, 대조1[202104]

은평구 갈현1구역, 대조1, 불광5 / 임장일 21년 4월 10일 토

| 은평구 호재 |

-사통팔달 교통도시 조성 : GTX-A 연신내역 신설=삼성역까지 9분 / 신분당선 독바위역

- 상업, 문화기능 강화를 통해 연신내, 불광지역 중심지를 육성 예정

- 서울혁신파크에 서울시립대 캠퍼스 일부 이전 예정(3호선 불광역 인접)

연신내역까지는 아파트 초입에서 도보로 10분 거리로 교통이 편리하다.

---

| 교통 |

 

GTX A / 신분당선 서북부 연장선

3호선, 6호선 연신내역, 3호선 불광역이 메인입니다.

GTX-A가 운정 -> 연신내 -> 삼성 ->동탄

개통 예정으로 착공에 들어갔으며, 연신내에서 삼성역까지 10분대에 갈 수 있다.

교통만 추가된다면 서울의 외곽이라 소외받던 은평구의 모습이 달라질 것이다.

신분당선 서북부 연장선이 예비타당성 조사에서 통과된다면 용산, 서북부 삼송까지 연장될 예정입니다.

---

은평구 재개발

| 갈현 1구역 재개발(북한산 시그니처) |

 

 

 

 

| 갈현1구역 |

서울시 은평구 갈현동 300번지 일원에 갈현1구역 재개발 사업은 지하 6층-지상 22층, 36개동, 4,116가구 (조합원 2,678 / 일분 818 / 임대 620)규모의 대단지 아파트로 변신 예정이다. 뒤쪽으로는 앵봉산이 있어 숲세권 아파트이다.

평형은 25평부터 62평까지 다양하게 구성되어 있다.

4,000세대 대단지에 초등학교를 단지 내에 신설 예정이며, 대단지의 커뮤니티답게 수영장과 스파 등 다양한 시설이 들어갈 예정이다. 

건축심의 우수 디자인상을 받았다. 중앙에는 중앙 공원이 있고, 계단식, 타워형 등 건축물이 다양하다. 입주 후 은평구의 랜드마크가 될 가능성이 커보인다.

은평구 재개발 중에서 구역이 가장 넓고, 세대수도 많다. GTX-A와 가장 가깝다는 장점이 있어서 관심이 있다. 그리고 잔금 100%(조합원 분양 계약시 계약금 0%, 중도금 0%, 잔금 100%로 진행 조건)로 진행되어 관처 후에 전매제한이 없다는 점이 큰 장점이다. 하지만 구릉지이고, 대조1구역보다 진행이 느리다는 단점이 있다. 현재 조합원 분양 신청 완료, 관처를 앞두고 있다.

갈현1구역 조감도

---

총 4,116세대 / 조합원 2,678세대 / 임대 620세대 / 일분 약 818세대

은평구 재개발 중에서 구역이 제일 크다.

| 전용면적별 세대 수 & 조합원 분양가 |

---

| 학군 |

단지내에 초등학교 신설 예정

도보로 초, 중, 고 등교가 가능하다. (갈현초, 대성중, 대성고, 선일여고)

---

| 갈현1구역 추진 과정 |

 현재 2021년 4월조분 완료 / 감평 완료 

2021 하반기 : 이주 시작 예정 / 2026년 입주 예정

언덕이 높고, 노후도가 심했습니다. 앵봉산이 뒤에 있어서 입주 후에 뷰가 좋을 것같습니다. 연신내역까지 도보로 약 10분정도였습니다. 부동산 상승기라 진행속도가 빨라진 느낌입니다.

갈현1구역 매물은 좀 있는 편이었습니다. 피는 약 4.82억~5억 중반 정도

초투는 약 5억 후반대 이상 있어야 했습니다.

---

대조1구역 재개발 (힐스테이트 메디알레)

대조1구역은 이주 완료 철거중이며, 관처 남. 예상 비례율은 101%

건설사는 현대건설이며, 총 세대수는 2,451세대 / 조합원 1,546세대 / 임대 368세대

현장은 철거중이었습니다. 언덕은 역시나 있는 편으로 단지내에 층이 생길 것 같았습니다.

올해 말 또는 내년 초 분양 예상한다고 합니다.

대조1 바로 옆에 청년주택도 올라가고 있었습니다.

대조1구역은 84 매물 피는 약 7억~ 현재 철거중인데 취득세가 1.1%인지 4.6%인지는 담당부서에 확인해봐야한다고 합니다.

---

| 불광5구역 |

불광5구역은 약 2,232세대의 대단지 아파트가 들어설 예정입니다. 현재는 건축 심의 통과했으며, 2021년 12월까지 사업시행인가를 받는걸 목표로 조합에서 추진 중입니다.

은평구 재개발 3대장 중에서 입지가 제일 좋은 구역입니다. 3,6호선 불광역과 6호선 독바위역 더블 역세권이며, GTX-A와 3호선, 6호선 연신내역도 도보로 10-15분 내에 위치해있습니다. 북한산 국립공원, 불광근리공원 등 숲세권이며, 불광초등학교가 바로 붙어있어 신축아파트가 되는 순간 초품아 단지가 됩니다.

조합원은 1,512명, 정비구역 면적은 117,919제곱미터

총 2,389세대 / 조합원 1,512세대 / 임대 374세대 / 일분 약 503세대 예정

현재: 조합설립인가 / 사업시행인가 진행 중

은평구 재개발 중에서 진행이 제일 느리지만, 역세권과 평지가 장점이다. 매물은 희귀하며 잔금이 빠르다. 피는 현재 5억 정도, 초투(실투) 6억 이상이다. 교회라는 걸림돌이 있지만 잘 해결되리라 믿는다.

---

| 주변 시세 |

2021.4.8 기준

힐스테이트 녹번 국평기준 11.55억(20년 9월)

북한산힐스7차 국평기준 11.7억(21년 3월)

---

| GTX-A 노선별 국평 아파트 최고가 비교 |

1. 운정역: 아이파크 10억

2. 킨텍스역: 꿈에그린 15억

3. 연신내역: 대조1구역

4. 서울역: 센트럴자이 20억

5. 삼성역: 래대펠 35억

---

향후 은평구의 재개발들이 모두 완공되면 은평구의 모습이 완전히 달라져있을 것 같습니다.

그리고 가격도 지금과는 다를 것 같습니다. 19년에 처음 가보고 이번에 2번째 방문이었던 은평구 재개발

피 오르는걸 눈으로 보니, 재개발은 오늘이 제일 싸다라는걸 느꼈습니다. 손품만 팔기보단 현장을 다녀야한다는걸 다시 깨닫네요.

임장 열심히 다녀야겠습니다!

모두들 부자되세요^^