부동산 취득세 개정안

안녕하세요. 복길씨입니다.

주택을 구입하려는 사람들 중 상당수가 간과하는 것이 세금입니다.

주택가격 자체가 워낙 높다보니 취득세 등 주택거래의 부대비용에 대해서 간과하기 쉽습니다.

하지만, 요즘처럼 주택가격이 높을때는 취득세 부담도 커지니 꼭 체크해야합니다!

특히, 최근 세법 개정으로 주택수와 지역에 따라 취득세가 매우 무겁게 부과되도록 세율이 바뀌었습니다.

주택매매시 세금 포함 자금계획을 꼼꼼히 세워야하겠습니다.



| 취득세

부동산을 취득할 때 내는 세금

취득세는 주택, 토지, 상가 등 취득 물건과 매수, 증여, 상속 등 취득 원인에 따라 세율이 달라집니다.

취득세에는 농어촌 특별세와 지방교육세가 포함되어 있습니다.

| 취득세는 취득원인과 물건에 따라 다르다.

취득세는 취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?

부동산을 취득할 때 내는 취득세는 취득원인과 물건에 따라 세율이 다릅니다.

매매.증여.상속.원시취득 등 취득원인에 따라 다르고, 주택, 토지, 농지 등 부동산 유형에 따라서도 달라지구요.

특히 주택의 경우 실제 가격과 면적에 따라서도 세율이 달라집니다.

**원시취득 : 어떤 권리를 다른 사람으로부터 이어받지 않고 새로 취득한 것을 말함. 예로 건물을 내 돈과 노력으로 신축했다면 소유권을 원시취득 한 것

취득세의 과세표준을 산출하는 기준도 취득원인에 따라 다릅니다.

매매로 취득했다면 당시에 실제 신고한 금액이 과세표준이 되지만, 증여 또는 상속처럼 무상으로 받은 경우는 공시지가로 신고할 수 있습니다.

| 부동산 취득세율

- 1주택자 : 집값의 1~3%

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1세대 1주택자가 되는 경우 기본적인 취득세율은 1%

무주택자가 주택 1채를 3억원에 구입했다면 주택가격의 1% + 지방교육세 0.1%를 더해 총 330만원(취득세 300만원+지방교육세 30만원)을 취득세로 내야합니다.

다만 1세대 1주택이라도 취득하는 주택가격이 6억원이 넘는 경우부터는 취득세율이 오릅니다.

취득가격이 6억원을 초과하는 경우부터 9억원 이하까지는 150만원당 0.1%씩 세율이 더해져서 1.01%~3%까지 200개 구간으로 세율이 세분화 돼 있습니다.

6억원은 1%, 6억200만원은 1.01%의 세율이 적용됩니다.

주택 취득가격 9억원부터는 일괄적으로 3%씩 취득세를 부담한다니 참고하세요.

- 다주택자 : 집값의 8~12%

2020년 7월 10일 이후 다주택자가 주택을 취득하는 경우에는 취득세가 무겁게 부과됩니다.

특히 조정대상지역 내 주택 취득에 대한 세부담이 커졌습니다.

새로운 주택 취득으로 2주택이 되는 경우 취득세율은 주택 취득가격에 따라 1~3%로 1주택자와 동일하지만, 이 때 취득하는 주택이 조정대상지역 내의 주택이라면 취득세율이 8%로 뜁니다.

예) 1주택자가 올해 7월 10일 이후(710대책) 조정대상지역내 주택을 6억원에 추가로 취득하면 취득세 4800만원을 부담해야 한다.

다만 이사를 위해 구입하는 주택 때문에 일시적으로 2주택이 되는 경우 종전주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로 1세대1주택과 동일한 1~3%의 세율이 적용됩니다. 단, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우에는 1년 이내에 종전주택을 처분해야 낮은 세율을 적용받습니다.

3주택이 되는 주택취득에는 기본 취득세율이 8%입니다. 여기에 취득하는 주택이 조정대상지역이면 12%의 가중세율이 적용됩니다.

예) 2주택을 보유한 사람이 조정대상지역인 서울의 10억원 주택을 추가 취득하면 1억2000만원을 취득세로 부담해야한다.

4주택 이상의 취득세율은 지역 구분 없이 12%입니다. 3주택자는 전국 어느 곳의 주택을 추가로 취득하더라도 집값의 12%를 취득세로 내야 합니다.

다주택자는 조정대상지역이면서 공시가격 3억원 이상의 주택을 '증여'받는 경우에도 일반적인 증여취득세율 3.5%가 아닌 12%를 적용받으니, 유의하셔야겠습니다.

- 생애 첫 주택 취득세 감면

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생애 최초의 취득하는 주택이 생애 최초의 내집이라면 취득세 감면혜택을 받을 수 있습니다.

생애 최초 취득주택 취득세 감면제도가 올해 8월 12일부터 새로 생겼기 때문입니다.

2020년 8월 12일 이후 생애 최초 취득주택이 1억5000만원 이하의 주택이면 취득세가 전액 면제되며, 3억원(수도권은 4억원) 이하 주택은 취득세를 절반만 내면 됩니다.

생애 최초 주택구입에 대한 취득세 감면혜택은 연령이나 혼인여부와 무관하게 적용받을 수 있습니다.

요건은 취득자와 배우자의 소득이 각각 7,000만원 이하이면 되고, 주민등록부에 포함된 세대원 모두가 주택을 보유했던 이력이 없어야 감면대상이 됩니다.





| '1세대'의 정의

다주택자 판단 '1세대'

1세대란?

- 1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 (부모, 배우자, 형제자매, 자녀 등)으로 구성된 세대를 말합니다.

- ‘1세대’의 요건 = 거주자 1인과 배우자가 있어야 합니다.

(배우자가 없어도 1세대로 인정해주는 요건 1. 배우자의 사망 또는 이혼 / 2. 나이가 만 30세 이상 / 3. 나이가 만 30세 미만일 때, 부모와 따로 거주하며 소유한 주택을 스스로 유지 및 관리할 수 있을정도의 소득 보유자=소득기준은 중위소득<1인 가구 중위소득 현재 160~170만원)의 40% 이상=월 72만원 정도)

| 주택수 판단하기

1. 사실상 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택으로 간주한다. 서류가 아니라 실제가 중요합니다. 실.제.

2. 오피스텔 : 실제 사용하는 용도로 결정됩니다. 거주용이면 주택 수 포함, 사무실로 사용중이라면 미포함.

주택 외의 용도로 사용중이라면 임대차 계약서, 임차인의 사업자등록증 등을 증빙자료로 제출해야합니다.

3. 입주권, 분양권 : 8월 11일 이후부터 취득하는 입주권, 분양권은 취득세를 냅니다.

| 실제로 거래한 취득가액 증빙하는 법

실제 취득가액은 매매계약서, 영수증 등 증빙서류로 확인할 수 있습니다.

| 얼마에 샀는지 모른다면?

만약 부동산을 오래전에 사서 매매계약서가 어디로 갔는지 없고, 이를 입증할 만한 금융거래 증빙도 없다면 무엇으로 취득가액을 신고할까?

실제 당시의 실제 거래가를 확인할 수 없는 경우, 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 인정합니다.

- 매매사례가액

매매사례가액이란 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일하거나 유사한 물건이 거래된 경우 그 가격를 말한다.

이를테면 인근 지역에서 거래된 물건 중에서 위치, 용도 및 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 물건의 거래가가 매매사례가액이 된다.

- 감정가액

감정가액이란 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가의 평균을 말한다.

그럼데 부동산을 살 때 이렇게 감정평가를 받는 경우는 거의 없다.

거의 사용되지 않는 방법이다.

- 환산가액, 가장 많이 쓰는 방법

환산가액이란 세법상 정한 기준으로 ‘환산’해서 계산한 취득가액이라는 뜻이다.

현재 파는 가격인 양도가액에 취득 및 양도 시의 기준시가의 비율을 곱해 구한다.

| 취득세 계산기

지방세와 관련된 정보와 납부서비스를 제공하는 위택스 홈페이지에서 지방세 모의 계산을 해볼 수 있습니다.

https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0#

Photo by Olga DeLawrence on Unsplash

| 취득세 납부방법 & 납부기한

지자체 또는 위택스

취득세는 지방세로 분류됩니다.

지방세는 시·군·구청 소관으로 각 관할 지자체 세무과에서 담당합니다.

취득세는 부동산을 취득한 날(잔금일)부터 60일(2달) 이내에 납부하면 됩니다.

상속으로 부동산을 취득했다면 취득세 납부기한이 달라집니다. 6개월 이내에 납부하시면 됩니다.

기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙으므로 납부 기한 준수에 유의해야합니다!

세금은 관할 지자체 세무과를 통해 직접 납부하거나, 위택스 홈페이지를 통해 온라인으로도 납부도 가능합니다.