부동산 양도세 개정안

안녕하세요. 복길씨입니다.

문정부 출범 이후 3년 3개월간 부동산 대책을 크고 작은 대책을 모두 모아 23번의 발표했습니다. 집값을 잡겠다며 열심히 대책을 내놨지만 모두 실패하고 시장에는 큰 혼란을 부추겼습니다. 잡으려던 서울의 집값은 고공행진을 하고, 살리려던 지방 집값은 빠져버리는, 정부가 원하던 그림의 정반대 결과만 나왔습니다.

모르면 눈 뜨고 코 베이는 지금, 아는만큼 절세할 수 있으니 부동산 세금은 꼭 한번 살펴보시길 바랍니다.

오늘은 부동산 세금 중 양도세에 대해 알아보겠습니다.

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- 양도소득세란?

재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세. '양도'란 매매, 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가르키는 말. 양도차익(소득)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 소득이다.

양도란? 매매, 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어감

양도차익(소득) = 양도가액 - (취득가액+필요경비+공제금액)

양도소득금액 = 양도차익 - 장기 보유 특별공제

과세표준 = 양도소득금액 - 기본 공제(250만 원, 년 1회)

양도소득세의 세율은 보유 기간에 따라 적용되는 세율이 다릅니다.

양도소득세 = 과세표준*세율 - 누진공제액(적용 시)

양도소득세에는 항상 지방소득세가 추가(양도소득세의 10%)

양도세는 ‘세대’ 단위로 계산합니다. 양도세 계산시 세대원 판단은 주민등록 여부와 관계없이 실제로 같이 사는지(실질과세원칙)로 판단합니다. 자녀의 경우엔 별도 세대를 구성하고 일정 소득이 있으면 30세 미만 자녀라도 별도세대로 봅니다.

Q. 주거용 오피스텔의 양도소득세 중과여부

A. 양도소득세에선 주택으로 간주하여 중과됩니다. 판단근거로는 1. 실질과세 원칙 2. 공부(건축물대장, 등기부등본) 용도 관계없음 3. 공부상 근린생활 시설

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- 양도세의 주택수 산정방법

세대원 판단기준 : 실제 같이 살아야 동일 세대원으로 봄

30세 미만 자녀 : 미혼 자녀라도 생계를 달리하고 소득이 있으면 별도 세대로 인정

각종 특례 주택 : 장기임대주택, 조특법상 감면주택, 상속주택 등은 비과세 여부 판단시 주택수에서 제외

조합원입주권 : 주택 수 포함

주거용 오피스텔 : 주택 수 포함

분양권 : 주택 수 포함(21년 1월 1일이후 조정대상지역 내 주택 매도시)

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- 양도소득세율표  

기본공제 : 연간 250만원씩 공제. 1년에 1인당 1회에 한해서만 가능합니다.

과세표준 : 양도소득금액(양도차익) - 기본공제

양도소득세 : 과세표준 x 세율 - 누진공제액

그리고 장기보유특별공제를 적용하여 산출합니다.

예) 양도가액 5억, 취득가액은 3억, 필요경비 1,000만원 보유기간은 1년 이상이라고 가정

양도차익 = 5억 - 3억 - 1,000만원 = 1억 9,000만원

과세표준 = 1억 9,000만원 - 250만원(기본공제) = 1억 8,750만원

1억 8,750만원이라는 과세표준 금액이 산출되면, 양도소득세율표 1억 5천만원~3억원 이하의 구간에 해당

과세표준으로 적용되는 구간의 세율 38%, 누진공제는 1,940만원입니다.

최종 양도소득세 = 1억8750만원 x 38% - 1940만원 = 5,185만원

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- 양도세 중과세율 인상(7/10 대책)

단기 양도 중과세율 인상

단기 양도차익 환수를 위해 2년 미만 보유한 주택, 입주권, 분양권의 양도세율 인상

조정대상지역 양도세 중과세율 인상

적용 시기 : 21.6.1 이후 양도분부터 적용

다주택자 양도세 추가과세 적용시 장특공제 적용 배제(미적용)

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- 1주택자 비과세

매도가격이 9억 원 이하 1세대 1주택자는 양도소득세를 비과세. 9억원 이상은 과세

조정대상지역의 실거주 여부

취득 당시 조정대상지역인 경우 실거주해야 하는 것으로 규정 = 2년 실거주

취득 시점 조정대상지역 + 매도 시점에서는 비조정대상지역 >> 실거주 해야 비과세 가능

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- 비과세 및 중과 여부 판단시 분양권 주택 수 포함(21년 이후 취득분부터)

개정안: 분양권도 비과세 빛 중과 여부 판단 시 주택수에 포함

적용시기: 2021. 1. 1 이후 양도분부터 적용 (단, 2020.12.31 이전에 취득한 분양권은 주택수에서 제외)

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- 1세대 1주택자 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가

장기보유특별공제 거주기간 요건이 추가됨에 따라 세부담이 늘었습니다.

적용시기는 21년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

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- 양도세 계산기

국세청 홈택스에 접속한 뒤 양도소득세 계산기를 사용해보시면 더 정확합니다. 

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- 마치며

이제는 일반인들도 세금을 알아둬야 하는 시대가 되었네요...슬프지만 모두들 본인의 자산을 스스로 지킬 수 있기를 바라겠습니다.