지분경매: 부동산 경매 틈새시장: 경매 특수물건

안녕하세요. 복길씨입니다.

오늘은 지분경매에 대해 알아보겠습니다. 경매 매물을 보다 보면 정말 많은 "지분 매각" 사건

그런 지분경매를 계속 넘기기엔 왠지 아까워서 공부해봅니다. 지분경매의 정의는 아래와 같습니다.

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| 지분 경매

지분 입찰은 그 나름대로의 특성 때문에 일반물건과는 다르게 취급된다. 즉, 여러 사람의 이름으로 소유권 이전 등기된 부동산을 공유자 한 명이 사용 또는 처분하기란 쉽지가 않다. 또한 다른 공유자가 입찰기일 전까지 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수 할 것을 신고하게 되면, 법원은 최고가 매수신고에도 불구하고 공유자에게 경락을 허가한다.

이러한 이유로 일반 입찰자들은 지분경매를 기피하고 있다. 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우에는 최저매각가격으로 우선매수를 인정 한다. 개별매각의 경우 공유자우선매수권이 허용되나, 일괄매각의 경우 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다. 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우에 일부 부동산에 대한 공유자는 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다.

공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 차순위 매수신고인의 지위를 갖는다. 지분경매의 경우 다른 공유자의 우선매수신청권이 있기 때문에, 입찰을 위해 많은 노력과 비용을 들여 어렵사리 낙찰을 받았어도 우선매수청구권 행사로 인해 일반적으로 공유지분에 대한 투자를 기피하게 된다.

그렇다고 모든 공유자들이 공유자우선매수청구권을 행하는 것은 아니고, 공유자가 자금여력이 없거나 법에 무지하여 우선매수청구권 제도가 있는지 조차 모르는 경우도 있고, 공유자간의 도의적인 문제 때문에 섣불리 입찰에 참가하지 못한 경우도 있기 때문에 투가가치만 있다면 적극적으로 입찰해야 한다. 현장조사시 내부 사정을 알게 된다면 큰 도움이 되기에 다양하게 접근하는 것도 좋은 방법이다.

지분경매에는 전략이 필요한데, 예로 싼 가격에 지분을 낙찰 받으면 이를 다른 공유자에게 높게 매각 하거나, 다른 공유자지분을 저렴하게 매입하거나 혹시 경매가 나올 경우 우선매수권 행사를 행사하여 받는 방법이다. 이를 위해 협의를 진행하거나 필요하면 공유물분할청구소송을 통해 경매로 진행하는 전략이 필요하다.

공유물 분할방법은 협의분할이나 현물분할이 원칙이지만 법원에 공유물분할 청구소송을 내면 결과적으로 공유물분할을 위한 경매로 진행될 가능성이 높다. 법원에서는 통상적으로 형식적 경매를 통한 현금으로 환가하여, 지분만큼 현금으로 청산하기 때문에 기존 공유자에게는 손실로 이어지게 돼서 공유자간의 협의가 될 수 있고 경매로 진행되더라도 지분 모두가 나오기 때문에 지분경매 낙찰로 취득한 금액보다 높은 금액으로 배당받을 수 있게 된다.

공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하는데, 개발을 하려해도 소수지분권자가 동의를 하지 않으면 힘들다는 것이다. 공유물은 지분 처분은 자유롭지만 관리행위를 하려면 과반수 이상의 지분이 있어야만 하므로, 과반수 미만의 지분이 경매에 나오면 관리권한이 없으므로 가격이 더 떨어지는 것이다. 나아가 과반수 미만 지분권자는 관리행위에는 관여할 수가 없고, 단지 자기 지분에 해당하는 차임을 청구할 수가 있다. 참고로 자기 지분에 해당하는 임료를 법원 판결을 통해 받으면 과세소득에 해당되지 않는다.

과반수의 동의를 갖추지 못한 임대차는 적법한 임대차의 효력을 가지지 못하게 되어 경매에서 주택임대차보호법의 적용을 받지 못한다. 매수지분이 과반수 이상이고 대항력이 없는 임차인이 점유 중이라면 인도명령 신청이 가능하지만, 매수지분이 과반수 미만이면 인도명령 신청이 불가하여 임차인 인도가 힘들다.

공유지분 과반수 소유자의 공유물인도청구는 관리행위이므로 상대방은 이를 거부할 수 없다. 지분경매에서 종전공유자였던 채무자가 점유하고 있는 경우 매수인은 보존행위로서 채무자를 상대로 인도명령 신청이 가능하다. 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있고, 공유물 관리는 과반수 지분으로 결정한다.

토지의 경우 투기 방지를 위해 지자체가 분할을 제한하고 있기 때문에 용도지역이 녹지지역이나 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 너비 5미터 이하로 분할하는 경우 제한될 수 있다. 구체적인 분할 목적을 담은 서류를 제출하여 심사를 받아야 하는데 실수요가 아닌 투자 목적이 의심되면 관할 지자체는 분할 허가를 내주지 않는다.

토지지분을 취득하여 현물 분할을 하고자 한다면 관계법규에 따른 제한사항을 잘 살펴서 분할이 가능한지를 확인하고 투자해야 한다. 참고로 컨설팅에 의해 여러명이 공동으로 투자하는 경우 가분할도를 만들어 특정하여 매수를 한다고 해도 다른 공유자와의 분쟁이 생길 수 있기 때문에 계약 시 특약으로 명확히 구분해야 한다.

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쉽게 말해 지분이란 부동산의 소유자가 두 명 이상이라는 뜻, 그 소유자들은 공유자라고 부릅니다. 그 공유자들이 가지고 있는 몫을 '지분'이라고 합니다.

각각의 사건에는 소유자가 몇명인지 기재가 되어 있습니다. 위의 사건은 공유자가 총 3명입니다.

등기부 등본을 보면 최종 지분도 확인이 가능합니다.

총 3명의 공유자가 각 1/4, 2/4, 1/4 지분으로 가지고 있는 걸 알 수 있습니다.

위의 공유자 중 2번째 2/4 지분을 가지고 있는 조ㅇㅇ씨의 지분이 매각 대상입니다.

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| 지분 판례 알아보기

대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결
법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 하는 것이고 분할방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분에 따른 합리적 분할을 하면 되는 것이다.

대법원 2014. 1. 29. 선고 2013다78556 판결
공유물분할청구의 소는 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 하는 고유필수적 공동소송이기 때문에, 다른 공유자를 빠뜨리지 말아야 한다. 공유물분할에 관한 소송계속 중 변론종결일 전에 공유자 중 1인인 갑의 공유지분의 일부가 을 및 병 주식회사로 이전된 사안에서, 변론종결시까지 승계참가나 소송인수 등 일부 지분권을 이전받은 자가 당사자가 되었어야 함에도 그렇지 못하면 소송 전부가 부적법하다.

대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다24104 판결
토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 공유자가 취득하는 토지의 면적이 공유지분의 비율과 같아야 할 것이나 반드시 그렇게 해야만 하는 것은 아니고, 토지의 형상이나 위치, 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 제반 사정을 고려하여 경제적가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용된다.

대법원 2001. 3. 9. 선고 1998다51169 판결
공유물을 대금분할하기 위한 요건인 ‘현물분할로 인하여 현저히 가격이 감손된다.’라고 함은 공유물전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라, 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그 중의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 공유물분할전의 소유지분가액보다 현저하게 감손될 경우도 이에 포함 된다.

대법원 2009. 09. 10. 선고 2009다40219 판결
‘현물로 분할할 수 없다’는 요건은 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후 사용가치 등에 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 경우’라는 것은 공유자 한 사람이라도 분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함된다.

[네이버 지식백과] 지분 경매 (부동산 경매 10개월-10단계, 2017.02.03., 표찬)

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| 지분 경매 낙찰 후 해결 방법

지분 경매를 낙찰받으면 공유물분할청구 소송 또는 다른 지분 공유자와 협상을 진행해야합니다.(판례를 꼭 참고)

1. 다른 공유자와 합의 협상

2. 다른 공유자로부터 나머지 지분 매수

3. 공유물분할청구 소송 진행: 법원에서는 현물분항, 가격배상, 또는 가격분할 중 하나의 판결을 내림: 보통은 가격분할로 판결

   - 공유물분할 협의요청서 발송 : 내용증명으로 낙찰자가 작성하여 발송 -> 2주 후 회신이 없을 시

   -> 공유물분할청구소송 제기(법무사 사무실 의뢰시 30-50만 원 정도 비용 발생)

   -> 공유물분할을 위한 형식적 경매 신청

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| 지분 경매 중 조심할 점

1. 선순위 권리가 인수되는 것

2. 지상물이 있는 지분 경매. (eg. 무허가 건물)

3. 개발이 안 되는 임야 지분: 공익용 산지, 경사, 나무 등

지분 경매 낙찰 후 해결 방법

 

관련 영상

https://youtu.be/wuZA9qGWv9I

https://youtu.be/LwouzJfRtek

https://www.youtube.com/watch?v=XPFJxpjW9CY