주택임대차보호법 개정안 정리

안녕하세요. 복길씨입니다.

기사로만 접해서 헷갈렸던 주택임대차 보호법에 대해 참여연대에서 개정 주택임대차 보호법 해설서를 냈습니다. 논란이 많은 임대차 보호법때문에 임대인과 임차인 간 분쟁이 많아졌다고 합니다. 게다가 서울, 수도권에 전세가 씨가 마르고 있다고 봐도 무방할 정도입니다. 이 주택임대차 보호법 개정안 해설서를 임대인과 임차인 모두 제대로 확인하셔서 불이익을 받지않길 바랍니다.

해설서는 임차인 위주로 기술되어 있지만, 임차인, 임대인 모두에게 가이드라인이 되어줄 수 있을것같습니다.

아래 링크에서 원문 확인해보세요.

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 | 주택임대차보호법 간략 설명

- 주택임대차보호법

임대차 3법이라고도 통용되며 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 3가지 법안으로 나뉘어진다.

- 계약갱신청구권

임대료를 2회 이상 밀리거나 집을 크게 파손하는 등의 사유가 없는 한 세입자가 이전과 동일한 계약조건으로 계약을 연장할 것을 요구할 수 있는 제도이다. (2년 + 2년)

 - 전월세 상한제

임대인이 세입자(임차인)에게 전월세보증금이나 월세를 올리자고 할 때 그 상한선을 연 5%로 제한하고 그 이내에서 협상을 통해 정하도록 하는 제도. 전세 2억원인 주택인 경우 연 1천만원 이내에서만 보증금 인상을 요구할 수 있고 이것도 세입자가 동의하지 않으면 임대인이 임대료를 올려야 하는 이유를 입증해야 한다.

- 전월세신고제

등기부등본을 떼듯이 세입자들이 원하는 지역의 주택 보증금과 임대료 현황을 알아볼 수 있도록 전월세계약이 이루어지면 임대차 계약 당사자들이 그 내용을 30일 이내 신고하고 공개하는 제도이다.

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 | 주택임대차 보호법 해설서 내용

Q2. 법 시행 후 계약 만료일까지 1개월이 안 남았는데 계약갱신요구권 행사할 수 있나요?

아니오. 계약 만료일까지 1개월이 안남은 경우라면 계약갱신요구권 행사할 수 없습니다.

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Q. 세입자입니다. 이미 4년 이상 살고 있었는데, 이번 법 개정으로 2년 더 살 수 있나요?


네. ‘갱신요구권’이 새로 생겼기 때문에 이미 4년 이상 살고 있었더라도 세입자가 계약 연장을 요구하면 2년 더 살 수 있습니다.

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Q. 세입자가 계약 연장을 요구하기 전에 임대인이 먼저 연장하지 않겠다고 했다면, 계약 연장이 안되나요?


아니오. 임대인의 통지를 받았더라도 세입자가 계약만료 1개월 전까지 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 

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Q. 임대인이 계약 연장을 거절할 수 있는 정당한 사유에는 어떤 것이 있나요? 

법에는 9가지를 명시하고 있어요. ① 2기 이상 임대료 연체, ② 부정 임차, ③ 상호 합의된 상당한 보상, ④ 임대인 동의 없는 임차인의 전대, ⑤ 임차목적물의 고의나 중대한 과실에 의한 파손, ⑥ 임차주택의 멸실, ⑦ 철거나 재건축으로 점유회복이 필요한 경우, ⑧ 임대인 등(자신이나 직계 존속, 비속)이 실제 거주하려는 경우, ⑨ 임차인의 중대한 의무위반 기타 임대차를 계속하기 어려운 정당한 사유 등 입니다.


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Q. 임대인이 법 시행(2020. 7. 31.) 전에 계약 연장을 거절하고 다른 사람과 계약을 체결했다면?

이런 경우에는 세입자에게 갱신요구권이 부여되지 않아요. 단, 임대인이 법 시행일 이전에 계약 연장을 거절했더라도 제3자와 새로운 계약을 체결하지 않았다면 계약 연장을 요구할 수 있습니다.

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Q. 법 시행 후 세입자와 임대인이 임대료 인상률 상한선(5% 또는 조례로 정한 비율)을 초과한 임대료에 합의했다면 무효가 되나요?


네. 그 초과분에 대한 합의는 무효가 됩니다. 초과분에 대해서는 세입자가 임대인에게 부당이득 반환청구를 할 수 있어요. 나중에 이사나갈 때 소급해서 청구할 수도 있습니다.

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Q. 재계약 할 때 임대료에 대해 합의하지 못하면 임대료는 어떻게 정하나요? 

최대한 합의하기 위해 노력하시되, 그래도 의견이 맞지 않으면 일단 세입자는 기존 임대료를 내면 됩니다. 이 경우 임대인은 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 임차인에게 조정에 응하지 않을 권리도 보장되구요.  

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Q7. 임차인은 갱신요구권을 어떻게 행사해야 하나요?

임차인이 임대인에게 갱신요구권을 행사하는 방법에는 특별히 제한이 없으므로 말, 문자, 서류, 이메일 등 어떤 방법으로도 할 수 있습니다. 다만, 되도록 증거가 남는 핸드폰 문자나 메신저, 배달증명 또는 내용증명 우편 등을 활용하시는 편이 좋습니다.

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Q10. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유에는 어떤 것이 있나요?

개정 주택임대차보호법에는 ① 2기 이상 임대료 연체, ② 부정 임차, ③ 상호 합의된 상당한 보상, ④ 임대인 동의 없는 임차인의 전대, ⑤ 임차목적물의 고의나 중대한 과실에 의한 파손, ⑥ 임차주택의 멸실, ⑦ 철거나 재건축으로 점유회복이 필요한 경우, ⑧ 임대인 등이 실제 거주하려는 경우, ⑨ 임차인의 중대한 의무위반 기타 임대차를 계속하기 어려운 정당한 사유 등 9가지 입니다.

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도움이 필요한 임대인 또는 임차인에게 새로운 소식이 있습니다. 아래와 같이 서울 2곳, 경기 2곳에 임대차민원 방문상담소를 개설한다고 합니다. 참고하시길 바랍니다.

http://m.molit.go.kr/viewer/skin/doc.html?fn=bda29de7610c793b8b2ce56fe5123972&rs=/viewer/result/20200821