부동산 임대차법 시행 후폭풍

안녕하세요. 복길씨입니다.

부동산 임대차법 시행 후폭풍이 엄청납니다. 임대차3법이 세입자를 지켜줄 것이라는 예상과 달리 세입자의 삶을 더 팍팍하게 만들었습니다. 아직 본격적인 이사철이 아님에도 불구하고 전세난이라는 뉴스가 쏟아지고 있습니다. 가을 이사 성수기가 오면 어찌될런지 걱정이 되네요.

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| 주택매매가격 높은 상승

전국 평균 보다는 서울 수도권에 한정해서 확인해보았습니다. 전월 대비 매매건수는 줄었으나 매매가는 상승을 보였습니다. 

<출처:KB리브온>

| 지방의 매매가 상승추이

<출처:KB리브온>

여기서 특이한 점은 세종의 매매가 상승이 엄청났다는 점입니다. 전월 대비 6.44.%. 세종을 행정수도로 하겠다는 이야기에 세종이 폭등한 것일까요? 

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| 전세가격동향

임대차법 시행 이후 전세가가 상승했습니다. 가격 상승지역은 여전히 많고, 하락지역은 줄어들었습니다.

서울, 수도권, 인천은 매우 높게 상승했습니다. 당연히 사람들은 전세를 구할 때 직주근접이 1순위이기 때문입니다. 전세는 100% 실거주 수요입니다. 투기 또는 투자성이 있을 수가 없습니다. 그래서 서울 전세값은 폭등하고, 밀려난 세입자들은 근처의 수도권, 김포, 인천 등으로 나갔을 것이라고 예상해봅니다. 반면, 파주는 -0.08%로 줄었습니다.

KB리브온 주택가격동향에 매매지역시황. 실거주의 매수세가 세졌다. 7.10대책 후 매도 물량이 부족하다. 신고가 갱신되고 있다. 쭉 읽어보니 실거주장이 되었다는 느낌이 들었다. 

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| 전세가 폭등

7.10 대책과 임대차3법의 콤비네이션으로 전세가도 폭등하고 매물이 줄고 있었습니다. 게다가 3기 신도시라는 기름은 전세난을 과속화 시켜버렸습니다. 

위 자료는 20년 8월 31일 기준입니다. 

서울과 수도권을 중심으로 월세 매물이 전세 매물보다 많아졌습니다. 집주인들이 임대차법의 계약갱신청구권과 전월세상한제때문에 전세를 반전세 또는 월세로 전환하고 있기 때문입니다. 정부가 바라던대로 한국도 선진국형 '월세시대'가 시작되었습니다.

재건축 실거주 요건이 강화되어 집주인이 거주요건을 채우기 위해 실거주 또는 공실을 선택하여 구축의 전세매물이 급속도로 줄고 있고, 또 3기 신도시 사전청약때문에 하남시의 전세가 들썩이고 있습니다. 경기도 하남시의 전세는 올 들어 12%가 올랐고, 작년 8월부터 올 8월까지 1년간 30.9%가 올랐습니다. 전국에서 가장 높은 상승률입니다. 

이 와는 달리 2기 신도시는 아직 완성도 되지 않은 단계에서 3기 신도시 사전청약 시작에 눈물짓고 있습니다. 2기 신도시 청약에서 미분양이 속출하고, 경기 양주시의 경우에는 조만간 미분양 1,000가구 돌파가 예상되고 있습니다.

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| 소형부터 월세화, 전세 축소

전세가 소멸하진 않겠지만 축소될 것이고, 소형부터 월세화가 가속화 될 것이라는 전망이 나왔습니다. 7일 (주)직방이 임대차법 시행을 전후로 7월-8월 서울에서 거래된 전세 1596건을 분석한 결과, 전세값은 아파트에 따라 혼조세를 나타냈지만 매물과 거래량은 급격히 줄었다고 합니다. 7월에 미리 높은 가격으로 거래되었고, 9월 신규 재계약 등에 따라 낮은 가격도 포착되었습니다. 8월엔 전세가격이 전체적으로 상승하지는 않았다고 합니다. 하지만 월세매물이 급증했습니다.

강동, 송파구에서는 한 달 만에 2억씩 전세값이 뛰었습니다.

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| 임대인과 임차인의 분쟁

기준이 모호한 임대차법때문에 임차인과 임대인의 분쟁사례가 급증했습니다. 국토부의 모호한 해석때문에 국민들의 고통이 가중된 것입니다. 

계약갱신요구기간 중에 매매계약이 이뤄질 경우 갱신요구 가능 여부가 모호하자 이를 악용하는 사례도 늘어나고 있습니다. 이사 갈 집의 중개수수료와 이사비를 더해 전세대출 이자까지 내놓으라고 엄포를 놓은 것입니다. 국토부는 "임차인과 합의 후에 임차인의 갑자스런 변심은 갱신거절이 가능할 것으로 해석할 것"이라고 해석은 내놨지만, 임대인과 임차인 간의 합의 여부를 입증하기도 만만치 않습니다. 앞으로는 부동산에서 일어나는 모든 일은 녹음 또는 녹화를 해야 안심할 수 있을까요? 삶이 참 팍팍해져가네요. 신뢰를 잃는 사회가 걱정됩니다.

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| 마치며

오늘은 부동산 임대차법 시행 이후 변화된 점을 살펴보았습니다. 모호한 기준때문에 고통받는 임대인과 임차인이 없게 명확한 기준을 만들어줬으면 하는 바램입니다.