토지투자 책 추천 : 나는 오를 땅만 산다'

안녕하세요. 복길씨입니다.

요즘 토지에 관심이 생겨서 읽게 된 책 '나는 오를 땅만 산다'

이 책은 공법의 설명보다는 실제로 어떻게 투자를 해야하는지, 어떤 토지가 돈이 되는지, 정보는 어떻게 구해야하는지 등과 같이 이론보다는 실전에 중점을 두고 있어, 읽는 내내 재밌게 읽었습니다.(당연히 투자를 하게 되면 재밌지만은 않겠지만요)

저자의 실제 투자 사례를 기반으로 어떤 땅이 가치가 있는지 알려줘서 읽는 내내 흥미로웠습니다. 토지투자는 운, 또는 불로소득이 절대 아니라는 걸 이 책만 읽어봐도 알 수 있었습니다. 비싸지는 땅을 찾는 방법을 알려준 '나는 오를 땅만 산다'

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목차

추천사 
들어가기 전에: 토지투자를 시작하기 위한 첫걸음 
프롤로그: 부동산 경기에 신경 안 쓰고 돈 벌고 싶은 당신에게 

1장. 초보자가 토지투자를 어려워하는 이유 

01 규제를 외우는 것이 문제다 
02 올라도 못 사고 오르지 않아도 못 사고 
03 뉴스만 잘 읽어도 절반은 성공 
04 토지투자는 운이 따라야 성공한다? 
05 공부법만 바꿔도 토지투자가 쉬워진다 

2장. 뉴스 분석 제대로 하기: 토지투자를 쉽게 만드는 첫 번째 비결 

01 공법 이야기는 치우고 뉴스부터 읽어라 
02 뉴스 읽을 때 시행자를 염두에 둬라 
03 뉴스 읽기부터 토지 낙찰까지 따라잡기 
04 ‘택지개발지구취소’ 뉴스만 잘 읽어도 연봉이 나온다 
05 개발호재, 발표 시점 아닌 실현 시점에서 투자 적기를 찾아라 
06 투자뉴스, 누가 주도하는지 알아야 한다 

3장. 시가지가 될 비시가지를 찾아라: 토지투자를 쉽게 만드는 두 번째 비결 

01 개발 불능지를 사면 절대 안 된다 
02 비시가지가 시가지가 되는 유형 
03 계획관리지역이 일반주거지역이 되는 사례 
04 녹지지역이 일반주거지역이 되는 사례 
05 용도 변경이 되는 일반 주거지역 

4장. 2번 타자를 노려라!: 토지투자를 쉽게 만드는 세 번째 비결 

01 ‘공포의 2번 타자’는 누구인가 
02 1번 타자가 치고 나가면 2번 타자 차례가 반드시 온다 
03 2번 타자는 얼마든지 많다, 2번 타자를 찾아서 

5장. 안 건강해지는 땅을 사라: 토지투자를 쉽게 만드는 네 번째 비결 

01 토지투자 잘못해서 뜻밖에 건강해지는 경우 
02 토지투자하고 건강해지지 않으려면 
03 손해나지 않는 투자하기 싫다면 

6장. 팔리는 땅, 개발되는 땅은 따로 있다: 쉽게 배워서 바로 써먹는 토지투자의 기술 

01 빌라 지을 땅은 면적을 잘 살펴야 
02 다가구주택을 지을 땅은 50평이어도 괜찮다 
03 전용주거지역투자 시 꼭 알아야 할 두 가지 
04 택지개발지구가 들어서면 가치가 오르는 땅의 유형 
05 택지개발지구 등장으로 가치가 오르는 개발제한구역 
06 택지개발지구가 들어섰는데 맹지가 된 땅 
07 이제는 소규모 개발사업지, 도시개발구역에 관심을 
08 같은 무게의 빵이 비싼가요? 밀가루가 비싼가요? 
－환자방식도시개발사업 
09 상가투자를 알면 보이는 토지투자의 신세계 1 
－재개발 지역 상가에 투자하기 
10 상가투자를 알면 보이는 토지투자의 신세계 2 
－ 주유소 낙찰받아 유명 커피전문점 임대인 도전하기 

7장. 용도지역이 뭐길래? 땅의 연봉은 용도지역이 결정한다 

01 용도지역이 뭐길래? 땅의 연봉은 용도지역이 결정한다 
02 지목이 대인 땅 매입 시 주의사항 
03 도시자연공원구역과 도시계획공원의 차이점 
04 개발이 되고 좋고 안 되어도 좋은 땅 

에필로그: 토지투자자만의 여유만만

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| 토지관련 호재 찾는 법: 뉴스읽는 법

개발계획이 있음을 확인하면 해당 지자체 개발담당과에 전화해서 '민간사업자 공모는 언제까지입니까?'라고 문의한다.
개발 뉴스만 보고 사업 참여자가 없는 토지를 덜컥 사면 안된다. 

| 시가지가 될 비시가지 땅을 사자

임야(산)보단 평지인 농지가 시가지가 될 확률 높다.
시가지가 안될 땅: 보존이란 문구가 들어간곳은 개발이 안될 확률이 매누 높다. / 비오톱1등급 개발 불가 / 공익용-사적 개발 불가

| 계획관리지역의 용도지역 상향 사례

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평택시 팽성읍 일대는 미군기지 이전 사업이 예정된 곳이다. 부대가 이전하기 전까지는 광활한 농지가 펼쳐져 농사짓는 사람들이 옹기종기 모여 살던 작은 마을이었다.

내가 투자에 나선 2011년은 이미 미군기지 부지 조성 공사가 마무리되고 건설이 한창이던 때였다. 미군기지가 이전되면 한국인 근무자가 늘어나고, 자연히 주택 수요가 늘게 뻔하다. 주택 수요가 늘면 그만큼 통행량이 증가해 도로 확충도 필요하다. 그래서 2011년 이후 최근까지 도로 확장 공사가 이뤄진 것이다.

그런데 계획관리지역이 시가지화 되는 것은 어떻게 알 수 있을까. 물론 신호가 있다. 바로 기반 시설 공사다. 도로를 넓히는 공사를 하고 하수관을 새로 묻는다면 머지않아 용도지역을 상향하거나 규제를 완화할 것이다.

2

쓸데없이 땅을 파고 하수관을 교체했을 리는 없다. 지금 있는 하수관으로는 부족하다는 뜻이고, 이는 앞으로 사람이 더 늘어난다는 뜻이기도 하다. 인구 배치 계획이 있기 때문에 하수관을 추가 매설했을 것이라는 추론이 가능하다.

| 개발제한구역

기약도 없이 언젠가 개발을 하겠다고 사개발을 묶어 놓은 곳

| 개발행위허가제한지역

곧 계획개발을 할 테니 잠시 멈춰달라는 의미

| 도시관리계획이란?

용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획, 도로 및 학교와 같은 기반시설, 정비사업 등을 일컫는 말이다. 이 중 변경이 있다면 도로와 같은 기반시설을 확충하고 용도지역을 변경하거나 지구단위계획에서 제한하고 있는 내용을 완화시켜주겠다는 것 아니겠나?

| ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 도시지역

주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

녹지지역 중 남산과 같이 존재의 이유가 시가지 내 녹지의 공급이 목적인 경우가 있고 장래에 시가지가 커지면 시가지로 편입시킬 녹지지역이 있다. 우리가 관심 가져야 할 곳은 당연히 후자 쪽이다.
녹지의 공급이 목적인 토지: 용도지역이 대개 보전녹지지역이며 지목은 임야인 경우가 많다. 이 경우는 산지관리법과 같은 타법에 의한 규제가 많아 개발이 불가한 경우가 많다.
생산녹지지역이나 자연녹지지역이 일반주거지역이 되는 사례는 상당히 많다.

| 일반주거지역이 될 농지를 어떻게 찾는 법

원래 농림지역(농지)이던 땅에 도로가 나면서 둘로 쪼개졌다. 둘 중 어느 곳에 투자해야 할까? 그렇다. 기존 시가지와 붙은 땅에 관심을 가져야 한다. 이런 땅은 시간이 지나면 용도지역을 바꿔준다. 주거 수요가 커지면 이런 토지를 우선적으로 주거지역으로 바꾸는 것

| 녹지지역 투자 성공의 조건

시가지에 대한 수요가 커지는 곳＋시가지와 접한 녹지지역－보전녹지지역= 녹지지역 투자 성공

| 땅의 쓰임이 바뀌는 것을 ‘용도지역 상향’

시가지: 주거지역, 상업지역, 공업지역
주거지역: 전용주거지역에서 출발해 일반주거지역, 준주거지역으로 갈수록 비싸진다.

| 도시기본계획

도시기본계획을 통해 도시 변화를 예측할 수 있다.

압축고밀개발이라. 뭔가 감이 오지 않는가. 압축고밀개발이란 토지의 이용 효율을 높이겠다는 뜻이다. 역사 중심의 역세권 개발에서 등장하는 용어다. 압축고밀개발을 하려면 반드시 따르는 게 바로 용도지역 상향이다. 제1종 일반주거지역에 압축고밀개발을 할 수는 없는 노릇이다. 용도지역을 바꿔줄 거라는 예상을 할 수 있는 대목이다.
‘2030년 수원도시기본계획’을 검토한 결과, 오목천역이 개통하고 일정 시간이 지나면 용도지역을 제2종 일반주거지역이나 준주거지역 정도로 변경하지 않을까 하는 것이 내 예상이다.

| 소액으로 토지에 투자해 단기간에 수익을 거두고 싶다면 다음 법칙을 따르라 : “공포의 2번 타자를 사라!”

2번 타자에 투자할 때 지켜야 할 두 가지 조건이 있다.

첫째는 2번 타자로 적합한 토지를 고르는 것이다. 1번 타자 옆에 있다고 해서 다 가격이 상승하는 것은 아니기 때문에 그중에서도 개발이 가능한 토지를 골라야 한다.

둘째는 2번 타자를 언제 살지 결정하는 것이다. 나는 적정 투자 시점을 1번 타자에 대한 개발 계획의 보상이나 착공 4년 전으로 잡았다. 4년 내에 보상과 착공이 이뤄질 것으로 예상되는 곳의 옆 토지를 사놓고 1번 타자가 착공하기만을 기다리면 된다. 즉, 매입 시점에는 2번 타자지만 매각 시점에는 1번 타자가 되는 땅을 사면 값이 많이 오른다는 의미다. 살 때는 1번 타자가 개발 1순위지만, 사업이 착수되면 내가 산 2번 타자가 1순위로 올라선다.

그런데 대다수 사람들은 2번 타자에 투자하는 것을 주저한다. 그 심리를 들여다보면 이렇다. 2번 타자 매입 후 3~4년 뒤 팔아야 하는데 그때까지 아무런 변화가 없으면 어떡하나 하는 걱정이 발목을 잡는다. 나는 이런 걱정을 괜한 걱정이라고 말하고 싶다

2번 타자의 개발 여부는 신경 쓰지 않아도 좋다. 1번 타자의 개발이 시작되면 2번 타자는 개발되지 않아도 상관없다. 1번 타자의 개발이 시작되면 2번 타자의 가격은 무조건 오르기 때문이다. 확률 100%이니 의심을 내려놔도 좋다. 매입 시점보다 개발에 대한 기대감이 훨씬 커져 있기 때문이다.

공포의 2번 타자’ 법칙은 소액으로, 단기간에, 확실한 가격 상승을 얻을 수 있는 토지투자 기술인만큼 잘 습득하도록 하자.

| 토지투자 성공원칙

토지투자에 성공하는 원칙 중 하나가 행정 계획과 시행자가 모두 갖춰진 곳이나 실현되기 3~5년 전의 개발 가능지를 사는 것이라고 앞에서 누누이 강조

개발 뉴스가 발표됐다 하더라도 시행자가 있는지 없는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 더불어 개발 계획이 승인됐는지 확인해야 한다. 시행자와 행정 계획, 이 쌍두마차가 함께 달려야 개발이 실현되는 것이다.

고양시 구산동 투자자들처럼 시행자 확인을 거치지 않은 채 뉴스만 보고 덜컥 땅을 사면 안된다.

| 빌라(=다세대주택)

1개의 필지 위에 여러 세대가 살 수 있도록 짓는 집으로, 주택으로 사용하는 층이 4개 층 이하로 제한된 주택이다. 집주인이 제각각인, 소규모 공동주택이라고 보면 된다.

다세대주택은 1개 필지에 1개 동만 지을 수 있는데, 건물 전체에서 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하여야 한다. 다세대주택의 모양이나 규모가 비슷비슷해 보이는 이유가 바로 이러한 법적 제한 때문

일반적으로 다세대주택을 짓는 제2종 일반주거지역

주차: 다세대주택은 세대마다 한 대씩 주차를 배정해야 한다.

다세대주택을 지을 땅은 60~80평이 적절하다. 왜냐하면 빌라 사업자는 면적 제한 때문에 용적률을 다 쓸 수 없으므로, 100평의 땅이라고 해도 80평만 필요하기 때문이다. 따라서 필요 없는 20평에 대한 비용은 지불할 생각이 없는 것이 당연하다. 빌라 사업자는 빌라 한 동을 지을 땅을 기준으로 토지 매입가를 계산한다. 그런데 토지투자자는 3.3㎡당 시세로 토지 매매가를 계산한다. 동상이몽이 아닐 수 없다.

다세대주택을 신축할 때는 인접 대지와의 경계에서 1.5m를 띄어 지어야 한다. 도로는 물론 이웃과 접한 경계선에서 1.5m 안쪽에 건물이 올라간다.

빌라 지을 땅은 60~80평

| 다가구주택

땅 규모가 작아서 다세대주택을 짓기에 부적합한 땅은 다가구주택을 지으면 된다.

다가구주택은 단독주택 내에 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 구획된 주택이다. 주인은 한 명이고, 여러 가구가 세 들어 사는 형태를 말한다.

다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥 면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하여야 한다. 또 최대 19세대까지 거주할 수 있다. 따라서 1층에 상가를 넣고 2~3층에 임대 세대를, 4층에 주인 세대를 넣으면 딱 좋은 다가구주택이 된다.

다가구주택은 인접 경계에서 50cm만 후퇴하면 된다. 1m 차이가 별것 아닐 것 같지만, 소규모 땅에 건축하다 보면 매우 큰 차이임.

코너땅

개방감과 접근성이 좋은 코너 땅은 그렇지 않은 땅보다 일반적으로 시세가 비싸다.

제2종 일반주거지역이 경매에 나왔다면 우선 빌라(다세대주택) 짓기 좋은 땅인지 검토한다. 빌라를 짓기에 규모가 작다면 다가구주택 짓기를 검토한다. 주차 대수가 다섯 대 정도 확보되는 땅이라면 다가구주택 짓기에 더없이 좋은 조건이다. 그러려면 코너 땅이어야 한다. 다가구주택용 토지에 투자할 때는 도로와 인접한 면이 길어야 주차를 많이 할 수 있다는 점을 기억하라.

| 도시개발사업이 있는 지역 : 토지투자의 기회가 가득

신도시와 신도시 사이, 시가지와 시가지 사이 끼어 있는 개발 가능한 토지가 주를 이룬다. 이때 도시개발구역으로 지정되는 땅은 대부분 풀밭으로 뒤덮인 자연녹지지역과 생산녹지 또는 계획관리지역이나 생산관리지역이다.

사업 방식에 따라 수용 방식과 환지 방식으로도 나뉨. 일반적으로 투자자들이 더 관심을 가져야 할 곳은 환지 방식의 사업장

환지 방식의 개발 사업은 개발 이익을 조합원들이 갖게 되므로 일반적으로 투자 이익이 좀 더 크다.

| 용도지역

용도지역에서 땅은 크게 도시지역과 비도시지역으로 나뉜다. 우리가 관심을 가져야 할 용도지역은 도시지역이 아닌 비도시지역에 있다. 용도지역의 비도시지역 가운데에서도 도시지역으로 편입될 수 있는 땅을 찾는 게 토지투자의 시작이다.

이 중에서도 특히 자연녹지, 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역에 좀 더 많은 관심을 둬야 한다.

| 구도심에 지목이 ‘대’인 토지는 조심 ‘착공계’

지금은 건물이 없다고? 무슨 말일까? 기존의 건물을 철거했을 것이라는 가능성이 가장 크다.
기존에 건축허가가 난 땅에서는 새로운 건축허가가 나지 않는다. 건축허가는 무형의 재산으로 간주된다.

허가를 받고 2년 내에 착공하지 않았다면 허가 취소 신청을 통해 허가를 취소하면 되는 것이다.
착공한 경우엔 조심!!!

불경기라도 전철은 때가 되면 개통한다. 그러면 자연스럽게 그 앞 농업진흥구역농지(절대농지)는 많은 변화를 겪는다. 공부하다 보면 ‘지금은 농업진흥구역이지만 역 개통 즈음엔 농업진흥구역이 해제되어 쓰임이 많은 땅이 된다’라는 결론을 낼 수 있다.